2025年3月26日，《随州市住宅小区物业服务和管理条例》经省十四届人大常委会第十六次会议批准。这部承载着百万市民期盼的法规，从基层治理的“最小单元”破题，以法治之力破解物业服务管理难题，为随州基层治理现代化注入新动能。

坚持问题导向，回应民生关切

随州，这座地处鄂北的历史文化名城，近年来城镇化进程迅猛。截至2024年底，城区常住人口突破120万，住宅小区数量激增至1056个。然而，与大多数城市一样，快速城镇化的背后，基层治理的短板逐渐暴露。

居住于某老旧小区的人大代表李先生在一次座谈会上无奈表示：“物业公司换了三家，每次都是‘虎头蛇尾’，最后干脆撤场；我们想成立业委会，但连开会的人都凑不齐。”类似问题并非个例，由于缺乏有效管理，物业企业服务水平参差不齐，部分小区物业费收缴率不足50%；业委会缺乏监管，运行失范现象普遍；执法部门对小区内违建、占道等问题“望而却步”，居民投诉量连年攀升；物业纠纷频发，“服务差、收费乱、监管弱”成为高频词……

民有所呼，法有所应。物业虽“小”，却是基层民生的“晴雨表”，关系到千家万户的安居乐业。随州市人大常委会秉承“以人为本、立法为民”理念，主动将物业立法列为2024年“头号民生工程”，吸纳行业主管部门、法律专家、社区工作者、物业从业者等30余人组成立法专班，历时8个月深入全市16个乡镇街道、105个社区，召开专题研讨会50余场，发放调查问卷2万余份，最终梳理出以群众反映最强烈的“业主大会成立难、业委会履职难、物业服务人监督难、停车位（库）确权使用难、乱圈乱建管理难、行政执法进小区难”等“六大难”为核心的问题清单，并以问题清单为导向，力求通过制度设计逐一破题，解决群众急难愁盼。

坚持人民至上，开门立法聚民意

立法根基在人民，法条温度在民心。市人大常委会深入践行全过程人民民主，通过“脚底板＋大数据”“土办法＋新技术”，让民意渗透立法全链条，累计收集意见建议1200余条，采纳率达68%，真正实现“小区事小区议，关键法条人民定”。

物业服务质量参差不齐、业委会乱象丛生等问题长期困扰居民，立法如何精准捕捉民意痛点？立法专班深入随县、广水市、曾都区，走访1056个住宅小区中的68个典型小区，涵盖“市场物业型”“自管型”“老旧型”等不同类型，蹲点记录居民“吐槽”256条。例如，曾都区东城街道某老旧小区居民反映“物业收钱不修路灯，晚上出门靠手机照明”，成为立法重点关注的“服务缺失”问题。随县某小区业主张女士直言：“业委会账目从不公开，我们怎么信任？”这一诉求直接推动条例增设“业委会财务强制审计”条款。

加装电梯是老旧小区改造的“硬骨头”。草案征求意见阶段，多位老年居民联名提交建议：“我们腿脚不便，爬楼成了‘噩梦’，但加装电梯困难重重。”立法专班迅速回应，在条例中增设专项条款，明确“支持业主为既有住宅加装电梯，改善居住条件”“市、县（市、区）人民政府应当简化审批程序、制定扶持政策，为既有住宅加装电梯提供便利”。

在座谈会上，多家物业企业反映经营压力：部分业主长期拖欠物业费，企业现金流紧张，服务质量难提升。曾都区某物业公司经理举例：“我们服务的小区有30%业主欠费，催缴只能靠‘软磨硬泡’。”这一痛点被写入条例第33条：“业主应当按照物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额支付物业费”“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关服务为由拒绝支付物业费”。

立法不是写文件，而是要解决老百姓的急难愁盼。正如广水市某小区业主王先生所说：“条例把我们的‘牢骚话’变成了‘实在招’。”这部带着“烟火气”的条例证明：当立法机关与老百姓同坐一条板凳时，纸上的法条便能化作家门口的幸福。

坚持精准施策，破解治理难题

立法生命力在于直击痛点、疏解民忧。市人大常委会以“问题解剖”牵引“制度供给”，围绕“六大难”等问题对症下药，以法治化、精细化手段破解基层治理顽疾，将物业服务管理的“难点清单”转化为千家万户的“幸福账本”，让每一款法条都写满“民有所呼、法有所应”的初心。

围绕业主大会成立难问题。一是明确首次业主大会的召集条件、召集主体以及召集程序，压实召开业主大会的责任、细化操作流程。二是对大型住宅小区在召集业主大会过程中存在的业主人数过多、沟通协调难度大的问题，设立业主代表大会制度。三是对业主大会召开前如何准确认定业主身份的问题，对业主身份确定及行使业主权利、履行业主义务予以明确。

围绕业委会履职难问题。一是明确街道办事处、乡镇人民政府组织、指导选举业主委员会并监督业主委员会依法履职。二是明确业委会成员禁止行为、业委会事务公开事项、业委会成员职务终止情形，强化对业委会监督。三是对尚不具备产生业委会条件的住宅小区，设立物业管理委员会制度，由物业管理委员会代行业委会职责。四是设立业委会候补成员制度，弥补了因个别业主委员会成员缺额就需要召开业主大会进行选举的不足。

围绕物业服务人监督难问题。一是在总则明确住房和城市更新部门是物业服务和管理活动的监督主体，负责对物业服务质量进行监督管理、加强业务指导和培训、组织考核评价。二是规定了物业服务人行为规范、禁止性行为，明确物业服务内容、信息公开、档案管理等具体要求，细化实化了对物业服务人的约束监督。三是对物业服务人退出交接难问题，作出了具体规定并设置相应罚则。四是明确物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定物业服务规范和等级标准，推进物业服务规范化、标准化建设。

围绕停车位（库）确权使用难问题。一是明确规划内的车位（库），由当事人协商决定权属。二是明确规划外占用业主共有区域的停车位，只能由业主大会决定其分配、使用和收费。三是明确人防车位仅能使用，并由具体维修保养方负责收费和管理。四是对车位（库）的用地规划、交易及产权登记事宜，规定由市人民政府制定具体办法。五是对规划的车位（库）只售不租、长期外租等情形进行了规范并设置了相应的法律责任。

围绕乱圈乱建管理难问题。一是明确“违法建设建筑物、构筑物和装饰物，破坏或者擅自改变房屋外观，擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途，擅自占用、处分共用部位、共用设施设备；擅自下挖建筑物内底层地面，擅自占用、挖掘住宅小区内道路、场地、公共绿地或者移植、砍伐小区内的绿植、树木等”行为为物业区域内禁止事项。二是明确物业服务人在物业使用中对禁止行为的制止、报告等义务。三是明确有关部门对相关违法行为依法及时处理，业主、业委会可以依法提起诉讼，形成了“从行为禁止、到日常管理报告、到执法惩处”的管理闭环。

围绕行政执法进小区难问题。一是着重明确了市、县（市、区）人民政府应当将住宅小区物业服务和管理纳入基层治理体系，建立健全物业服务和管理综合协调机制、执法责任清单制度、执法部门进小区执法的责任落实制度。二是建立多元纠纷调解机制，整合各方力量有效化解矛盾纠纷。三是建立物业服务人的提前介入机制，确保住宅小区内违法违规等问题早发现、早上报、早处置，防止矛盾进一步激化。

不负民生所托，方得安居乐业。当法治的阳光照进每一个楼栋，当共治的种子在社区生根发芽，随州的“美好家园”愿景正从蓝图变为现实。这部条例不仅是一部法规的诞生，更是一场基层治理的深刻变革。它用法治笔墨，在城市的肌理上写下温暖注脚，也为中国式现代化治理提供了“随州答案”。